Новый закон о строительстве жилого дома на сельхозземле — с 1 марта 2022 года

    Дата 1 марта 2022 года, указанная в названии статьи, – срок вступления в силу ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 299-ФЗ от 02.07.2021).

    В соответствии с этим законом и обозначенной датой его актуализации в России началась «эра» возведения фермерских домов. Завершится она 1 марта 2026 года – в последний день их регистрации в ЕГРН.

    Принятый закон имеет высокую социальную значимость – он позволит фермерам построить жилые дома для своих семей на земельных участках, расположенных за пределами населённых пунктов и используемых в  сельскохозяйственных целях.

    Ранее такая деятельность была запрещена, и фермеры не могли проживать в непосредственной близости к хозяйствам, на которых занимались с/х производством.

Суть нововведений 

    Одно из главных условий строительства жилого дома на с/х землях – фермерское хозяйствование собственником земельного участка. 

    Возведение жилых домов на сельхозземлях допускается только в случае, если их владелец в действительности занимается фермерством в выбранной форме (статья 1 ФЗ №74 от 11.06.2003):

• объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество КФХ 
• единолично

     Перечень видов разрешенного использованного (далее – ВРИ) земельных участков с/х назначения, на которых разрешается возвести фермерский дом (при условии осуществления фермерства), стал всеобъемлющим. Он включает, как старые ВРИ, наименование которых не соответствует тем, что установлены Классификатором видов использования земельных участков, так и ВРИ с наименованиями, установленными по этому классификационному нормативу:

• для с/х производства
• для ведения сельского хозяйства
• для ведения крестьянского хозяйства
• фермерское хозяйство
• животноводство
• свиноводство
• скотоводство
• растениеводство
• пчеловодство
• т.д.

Вывод

Фермерский дом разрешено строить:

1. на участках с любым видом разрешённого использования с/х надела;
2. на сельскохозяйственных угодьях, расположенных на участках из состава земель с/х назначения:
   1. за исключением земельных участков, относящихся к высокопродуктивным угодьям и особо ценным угодьям; 
3. без изменения старых наименований ВРИ земельных участков и приведения их в соответствии с наименованиями по Классификатору ВРИ земельных участков;
4. при условии реального ведения фермерства.

 Регламент застройки ЗУ и параметры фермерского дома  

    Определены ограничения в застройке фермерских участков и установлены нормы для жилого дома: 

• на участке можно построить только 1 жилой дом
• параметры для нового строительства фермерского жилого дома или реконструкции уже существующего:  
  • общая площадь дома – не более 500 м²
  • площадь застройки под домом – не выше 0,25% от площади земельного участка
  • количество этажей – не более 3
  • высота – не более 20 м

    Нарушение действующих градостроительных, строительных норм и правил при постройке фермерского дома (объекта ИЖС) может повлечь признание такого объекта самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ).

О регистрации фермерского дома (уже построенного)

   До 1 марта 2026 года государственный кадастровый учёт и государственная регистрации прав на фермерский жилой дом будет проходить по правилам «дачной амнистии».

  Основания для проведения регистрационных действий:

1. технический план строения
2. правоустанавливающий документ на земельный участок и технический план:
   1. для случая, когда право на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости (жилой дом)  в ЕГРН не зарегистрировано

  При этом не требуется направлять в администрацию:

• уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства
• уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства

   Дом, построенный на фермерской земле, входит в состав имущества КФХ.

Запрет на раздел участка с возведённым фермерским домом 

    В соответствии с ФЗ № 299-ФЗ от 02.07.2021 не допускается образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен фермерский дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка. Исключение составляют случаи, связанные с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

    Иными словами, фермерский участок с расположенным на нём жилым домом запрещено делить на самостоятельные участки меньшей площади.

Подведем итоги

    С учётом того, что фермерские хозяйства зачастую находятся достаточно далеко от населённых пунктов, норма о разрешении на строительство жилого дома на с/х землях для многих  актуальна.

   Новый закон открывает широкие горизонты для фермеров. Теперь они могут не только зарабатывать сельским хозяйством, но и проживать в экологически чистом месте в своем собственном доме.